Calculadora de rentabilidad del alquiler: calcula la rentabilidad bruta y neta
Introduce el precio, la renta mensual, los costes de entrada, los meses sin inquilino y los gastos anuales. Obtén una rentabilidad bruta y una neta operativa antes de impuestos, hipoteca y revalorización.
Calcula la rentabilidad de una vivienda alquilada
La calculadora funciona en tu navegador. No envía los importes a un servidor. Introduce costes anuales que realmente asumas como propietario; si un gasto se repercute válidamente al inquilino y no lo soportas tú, no lo cuentes aquí.
Resultado anual estimado
- Rentabilidad bruta sobre precio
- Rentabilidad neta operativa sobre inversión
- Ingresos anuales previstos
- Menos vacancia estimada
- Menos gastos anuales introducidos
- Ingreso operativo anual antes de impuestos
- Capital total considerado
La rentabilidad neta puede ser negativa. Es una estimación operativa, no una previsión de caja después de impuestos, financiación ni obras extraordinarias.
Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler
Rentabilidad bruta (%) = renta mensual × 12 ÷ precio de compra × 100. No descuenta vacantes, tributos, comunidad, mantenimiento ni costes de adquisición: sirve para una primera comparación y no debe confundirse con el rendimiento neto.
Rentabilidad neta operativa (%) = (renta anual − alquiler perdido por meses vacíos − gastos operativos anuales) ÷ capital total introducido × 100. El capital total es precio de compra + gastos de adquisición + mejoras iniciales. Para estimar la vacancia, la herramienta multiplica la renta mensual por los meses vacíos que indiques. Los gastos recurrentes se restan una vez por año.
Este indicador permite comparar hipótesis con la misma metodología. Elige un horizonte comparable: una reparación puntual no necesariamente se repite cada año, y una vivienda nueva puede requerir menos mantenimiento que otra. Si tus cifras de ocupación o costes son inciertas, calcula varios escenarios por separado cambiando los valores.
Ejemplo resuelto: vivienda de 180.000 €
Supongamos un precio de compra de 180.000 €, 18.000 € de gastos de adquisición, 7.000 € de mejoras, una renta de 950 €/mes y un mes vacío al año. Los costes recurrentes declarados son 600 € de IBI, 900 € de comunidad, 250 € de seguro, 600 € de mantenimiento y 684 € de gestión: 3.034 € al año.
- Renta teórica anual: 950 × 12 = 11.400 €.
- Menos un mes de vacancia: 950 × 1 = 950 €.
- Ingreso operativo: 11.400 − 950 − 3.034 = 7.416 €.
- Rentabilidad bruta: 11.400 ÷ 180.000 × 100 = 6,33 %.
- Capital invertido: 180.000 + 18.000 + 7.000 = 205.000 €.
- Rentabilidad neta operativa: 7.416 ÷ 205.000 × 100 = 3,62 %.
Los resultados son reproducibles con los valores precargados en la calculadora. Cambia una variable cada vez para ver su efecto; no interpretes el ejemplo como una rentabilidad de mercado.
Límites y comprobaciones de la rentabilidad
El cálculo no incluye IRPF, reducciones fiscales, amortizaciones fiscales, intereses de hipoteca, principal amortizado, seguros vinculados, vacancia superior a los meses declarados, impagos, derramas, reformas futuras, revalorización del inmueble ni costes de venta. Tampoco determina si un gasto puede cargarse al inquilino o deducirse fiscalmente. El resultado no equivale al dinero que queda en tu cuenta.
En vivienda, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula cuándo pueden pactarse ciertos gastos generales a cargo del arrendatario y exige que el pacto conste por escrito y determine el importe anual. La calculadora no lee el contrato: registra los costes que declares como propios. La Agencia Tributaria aplica reglas fiscales distintas para ingresos, gastos deducibles, amortización y reducciones; consulta su guía antes de calcular impuestos.
Antes de decidir, revisa los recibos reales, el estado del inmueble, la ocupación probable, el contrato, gastos extraordinarios y financiación. Para comparar viviendas, conserva los mismos supuestos y aclara si el valor es bruto, operativo, antes de impuestos o apalancado.
Revisión jurídica y fiscal humana pendiente antes de publicar. La herramienta es informativa y no sustituye la revisión del contrato, la asesoría fiscal ni un estudio de inversión.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 20 (texto consolidado consultado el 28/10/2026; actualización publicada el 07/10/2026).
- Agencia Tributaria: cálculo del rendimiento del alquiler, incluidos ingresos, gastos y reducciones.
Preguntas frecuentes
¿La rentabilidad neta incluye impuestos o hipoteca?
No. Es una rentabilidad operativa antes de IRPF, financiación y revalorización. Puedes incluir costes anuales que conozcas, pero no calcula el tratamiento fiscal ni el flujo de caja después de la hipoteca.
¿Qué precio se usa para la rentabilidad bruta?
Divide el alquiler anual previsto entre el precio de compra, antes de gastos y mejoras. La rentabilidad neta divide los ingresos operativos tras vacancia y costes declarados entre el capital invertido que has introducido.
¿Puedo descontar gastos que paga el inquilino?
Incluye únicamente el coste anual que soportas tú según el contrato y los pagos reales. El artículo 20 LAU contempla pactos escritos para trasladar determinados gastos generales; la calculadora no revisa contratos ni decide a quién corresponde cada partida.
¿Esto calcula el rendimiento fiscal del alquiler?
No. La AEAT aplica reglas propias para ingresos íntegros, gastos deducibles, amortizaciones y posibles reducciones. La herramienta no identifica qué gasto es fiscalmente deducible ni calcula IRPF.
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